קבלת צו בניין מסוכן בבניין מגורים היא אירוע משמעותי עבור בעלי הדירות ודיירי הבניין. כאשר הבניין נמצא במקביל בתהליך של התחדשות עירונית, הצו עשוי לעורר שאלות רבות: האם צריך לפנות את הדירות? מי אחראי לתיקון הליקויים? כיצד הצו משפיע על פרויקט ההתחדשות העירונית? ומה קורה אם הבניין אינו ראוי למגורים?

חשוב להבין שצו בניין מסוכן והליך פינוי־בינוי הם שני הליכים שונים. עם זאת, במקרים מסוימים הם עשויים להשפיע זה על זה.

מהו צו בניין מסוכן?

צו בניין מסוכן ניתן כאשר גורם מוסמך ברשות המקומית קובע כי קיימים בבניין ליקויים העלולים לסכן את הדיירים, המבקרים או הציבור. הליקויים יכולים להיות קשורים, בין היתר, ליציבות המבנה, לחלקים מתפוררים, למרפסות, לחיפוי הבניין, למעקות או לרכיבים אחרים במבנה. מרבית מהפעמים הצו נשלח לבניין לאחרפנייה של אחד השכנים בתקווה שהעירייה תסייע בשיפוץ. אך כמעט אף פעם אחריות חוזרת לבעלי הדירות- העירייה לא אחראית לתחזוקת הבניין אלא בעלי הדירות.

הצו עשוי לכלול דרישות שונות, בהתאם למצב הבניין ולרמת הסיכון. בין היתר, הרשות יכולה לדרוש ביצוע עבודות לתיקון הליקויים, נקיטת אמצעי בטיחות ואף פינוי של הבניין, כאשר המצב מחייב זאת.

חשוב לקרוא את הצו עצמו ולבדוק מה בדיוק נקבע בו, מי נדרש לבצע את הפעולות ובאיזה לוח זמנים.

האם צו בניין מסוכן אומר שחייבים לעזוב את הדירה?

לא בהכרח, המונח "בניין מסוכן" אינו אומר בכל מקרה שהבניין נאסר למגורים באופן מיידי. המשמעות תלויה בתוכן הצו ובממצאים שעליהם הוא מבוסס. יש להבחין בין צו שמחייב ביצוע עבודות או נקיטת אמצעי בטיחות לבין הוראה המחייבת פינוי של הדירות או חלקים מהבניין.

לכן, במקרה של קבלת צו, יש לבחון את נוסח הצו, את חוות הדעת ההנדסית ואת דרישות הרשות המקומית.

מה הקשר בין צו בניין מסוכן לבין פינוי־בינוי?

כאשר בניין נמצא כבר בתהליך של פינוי־בינוי, בעלי הדירות עשויים להניח שהצו אינו רלוונטי משום שהבניין ממילא מיועד להריסה. זו הנחה שעלולה להיות שגויה.

הליך פינוי־בינוי עשוי להימשך זמן רב, ולעיתים חולפות שנים עד לקבלת היתר בנייה, פינוי הדיירים והריסת הבניין. בינתיים, בעלי הדירות והדיירים עדיין נדרשים להתמודד עם מצב הבניין הקיים ולעיתים אפילו להתמודד עם קנסות בנושא אם לא מטפלים בסוגיה.

לכן, אם מתקבל צו בניין מסוכן לפני השלמת פרויקט פינוי־בינוי, צריך לבחון בנפרד:

• מה מצב הבניין כיום;
• מהן הדרישות שנקבעו בצו;
• האם נדרש פינוי מיידי או חלקי;
• האם נדרשות עבודות חיזוק או תיקון;
• מהו לוח הזמנים הצפוי לפרויקט פינוי־בינוי;
• ומה קובע הסכם הפינוי־בינוי לגבי תחזוקת הבניין, הוצאות חריגות ומצב שבו נדרשת התמודדות עם צו מסוכן.

מי אחראי לטיפול בבניין מסוכן?

האחריות למצבו של בניין משותף מוטלת על בעלי הזכויות בו, בהתאם לדין ולנסיבות המקרה. כאשר מדובר בבית משותף, יש לבחון גם את האחריות המוטלת על נציגות הבית המשותף ואת חלוקת האחריות בין בעלי הדירות. אם קיים יזם במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, אין להסיק באופן אוטומטי שהיזם אחראי לכל ליקוי בבניין הקיים. האחריות תלויה, בין היתר, בהסכם שנחתם בין הצדדים ובשלב שבו נמצא הפרויקט. במקרה שבו הצו התקבל לאחר חתימת הסכם פינוי־בינוי, מומלץ לבדוק את הוראות ההסכם הנוגעות לביטוח, תחזוקה, הוצאות, תיקונים, אחריות הצדדים ופינוי מוקדם.

האם כדאי לבצע תיקונים אם הבניין מיועד להריסה?

זו אחת השאלות המרכזיות במקרים כאלה. מצד אחד, ייתכן שבעלי הדירות אינם מעוניינים להשקיע סכומים משמעותיים בבניין שאמור להיהרס במסגרת פינוי־בינוי. מצד שני, כל עוד הבניין עומד ומשמש למגורים, קיימת חשיבות עליונה לבטיחות הדיירים ולציות לדרישות הרשות.

לכן, אין לקבל החלטה רק על בסיס העובדה שהבניין "מיועד לפינוי־בינוי". יש לבדוק מהן העבודות הנדרשות, מהו אופק הזמן עד להריסה בפועל, האם קיימת חלופה בטיחותית ומה קובע הצו.

במקרים מסוימים ניתן לבחון מול הרשות המקומית פתרון המותאם למצבו של הבניין ולשלב שבו נמצא פרויקט ההתחדשות, אך אין להניח מראש שהרשות תפטור את בעלי הדירות מביצוע עבודות הנדרשות לבטיחות.

מה לגבי היזם של פרויקט הפינוי־בינוי?

קבלת צו בניין מסוכן היא סיבה טובה לעדכן את היזם ולבחון את ההשלכות על הפרויקט.

במקרים שבהם כבר נחתם הסכם פינוי־בינוי, מומלץ לבדוק האם קיימות בו הוראות המתייחסות למצבים שבהם מצבו של הבניין מחייב פעולה דחופה. יש לבחון גם האם קיימות התחייבויות של היזם ביחס לתקופת הביניים, למימון עבודות, לפינוי מוקדם או לדיור חלופי.

חשוב לזכור: עצם קיומו של הסכם פינוי־בינוי אינו אומר בהכרח שהיזם נוטל על עצמו באופן אוטומטי את כל ההוצאות הנוגעות לבניין הקיים.

מה כדאי לעשות לאחר קבלת הצו?

הצעד הראשון הוא לא להתעלם מהצו.

מומלץ לקבל בהקדם את מלוא החומר ההנדסי והמנהלי, להבין מה נקבע בצו ומהם המועדים לביצוע הדרישות, ולבחון את המצב עם אנשי המקצוע המתאימים.

במקביל, אם קיים פרויקט פינוי־בינוי, כדאי לכנס את בעלי הדירות ולבחון את השפעת הצו על הפרויקט ועל ההסכמות הקיימות מול היזם. ככל ואין יזם בתמונה, ניתן לפנות למנהלי הפרויקט אשר ידאגו להכניס נושא זה למכרז היזמים.

ככל לוחות הזמנים מאפשרים זאת ניתן לדרוש מהיזמים המשתתפים במכרז לכסות את עלות התיקונים. 

חשוב במקרה זה להתייחס לשני מישורים מרכזיים:

הבטיחות של הבניין הקיים מצד אחד, וקידום פרויקט ההתחדשות העירונית מצד שני.

העובדה שהבניין מיועד להריסה במסגרת פינוי־בינוי אינה מבטלת כשלעצמה את החובה לטפל בסכנות הקיימות בו. מנגד, לפני שמקבלים החלטה על השקעה משמעותית בתיקונים או על נקיטת צעדים מול היזם, חשוב לבחון את הצו, את המצב ההנדסי, את שלב הפרויקט ואת ההסכמים שנחתמו.

במקרה של צו בניין מסוכן, פעולה מהירה ומסודרת יכולה לסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם וחובותיהם, לצמצם מחלוקות ולפעול במקביל לשמירה על בטיחות הדיירים ולקידום פרויקט הפינוי־בינוי.