תמ״א 38 הייתה במשך שנים הכלי המרכזי לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן זכויות בנייה ליזמים ולבעלי דירות. אך בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים במדיניות התכנון בישראל, והתוכנית הארצית למעשה הסתיימה בשנת 2022.

מאז, האחריות עברה לרשויות המקומיות, וכל עיר בחרה כיצד להתמודד עם ההתחדשות העירונית בתחומה: חלקן האריכו את תוקף התמ״א באופן זמני, אחרות אישרו תוכניות עירוניות חלופיות, ובכמה ערים עדיין לא נקבעה מדיניות ברורה.

המשמעות היא שכיום האפשרויות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית משתנות מאוד מעיר לעיר.

ערים שהאריכו את תוקף תמ״א 38

מספר רשויות מקומיות החליטו להאריך את תוקף התמ״א באופן זמני, בדרך כלל עד מאי 2026 או עד לאישור תוכנית עירונית חלופית.

בין הערים שהאריכו את התוקף ניתן למצוא:

חיפה, פתח תקווה, באר שבע, ראשון לציון, כפר סבא, אשקלון, בית שמש, יבנה, חדרה, נהריה, אשדוד, קריית ביאליק, רמלה, ירושלים, טירת הכרמל, גבעתיים ורעננה.

בערים אלו עדיין ניתן לקדם פרויקטים של תמ״א 38, אך חשוב להבין שמדובר בתקופת מעבר בלבד, עד להשלמת תוכנית חדשה שתסדיר את ההתחדשות העירונית בצורה מקומית.

ערים שאישרו כבר תוכנית חלופית לתמ״א

בחלק מהערים כבר אושרו תוכניות עירוניות שמחליפות את תמ״א 38. תוכניות אלו קובעות זכויות בנייה, גובה מבנים ומדיניות התחדשות בהתאם לאזורים שונים בעיר.

בין הערים שאישרו תוכניות כאלה:

חולון, רמת השרון, הרצליה, הוד השרון, יקנעם עלית, רחובות, קריית מוצקין, קריית גת וקריית אונו.

במקומות אלו תמ״א 38 כבר אינה בתוקף, והפרויקטים מתקדמים בהתאם למדיניות העירונית החדשה.

היתרון בגישה זו הוא תכנון מדויק יותר של העיר, אך במקרים מסוימים גם מגבלות גדולות יותר על זכויות הבנייה.

ערים שנמצאות עדיין ב״וואקום תכנוני״

יש גם ערים שבהן תמ״א 38 לא הוארכה, אך גם תוכנית חלופית עדיין לא אושרה. מצב זה יוצר אי-ודאות לבעלי דירות וליזמים.

דוגמאות לכך הן תל אביב, בת ים ובני ברק.

בעקבות פניות ומחאות של בעלי דירות ויזמים, המועצה הארצית לתכנון ובנייה קבעה תקופת מעבר המאפשרת להמשיך לקדם חלק מהבקשות, בתנאים מסוימים.

התנאים להמשך קידום פרויקטים

הארכה זמנית ניתנה לפרויקטים שעומדים בשלושה תנאים עיקריים:

• תיק מידע הוגש עד 1 באוגוסט 2024
• בקשה להיתר בנייה הוגשה עד סוף שנת 2024
• תוקף תיק המידע היה בתוקף בעת הגשת הבקשה

פרויקטים שלא עומדים בתנאים אלו עלולים להיתקל בקושי להמשיך להתקדם. בנוסף לתמ״א 38 ולתוכניות העירוניות החדשות, קיימת גם אפשרות נוספת המכונה "חלופת שקד". מדובר בתיקון לחוק התכנון והבנייה שנועד לאפשר המשך קידום פרויקטים של חיזוק מבנים גם לאחר סיום תמ״א 38.

חלופה זו מאפשרת לוועדות המקומיות לאשר הריסה ובנייה מחדש של בניין, תוך מתן זכויות בנייה נוספות, אך בשונה מתמ״א 38 – הזכויות נקבעות בעיקר על ידי הוועדה המקומית ובהתאם למדיניות העירונית.

לכן, במספר ערים שבהן אין עדיין תוכנית חלופית מאושרת, חלופת שקד עשויה לשמש כלי נוסף לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

המקרה המיוחד של תל אביב

בתל אביב, אחת הערים הפעילות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, תמ״א 38 לא הוארכה, והתוכנית החלופית העירונית – הידועה בשם תא/5555 – עדיין לא אושרה באופן סופי.

מצב זה יוצר תקופת מעבר מורכבת, שבה חלק מבעלי הדירות ממתינים להפקדת התוכנית החדשה שתסדיר את זכויות הבנייה ואת אופן ההתחדשות בשכונות השונות בעיר.

לאן הולכת ההתחדשות העירונית?

המגמה בשנים האחרונות ברורה: פחות פרויקטים של בניין בודד ויותר התחדשות בקנה מידה רחב יותר.

המדינה והרשויות המקומיות מעודדות יותר ויותר פרויקטים של פינוי-בינוי או מתחמי התחדשות, הכוללים מספר בניינים ולעיתים שכונות שלמות.

גישה זו מאפשרת תכנון טוב יותר של תשתיות, שטחים ציבוריים ותחבורה – אך גם מחייבת התארגנות רחבה יותר של בעלי הדירות.

מה כדאי לבעלי דירות לעשות היום?

בעלי דירות בבניינים ישנים המעוניינים לקדם פרויקט התחדשות עירונית צריכים קודם כל לבדוק מהי המדיניות בעיר שלהם.

במקרים מסוימים ניתן עדיין לקדם פרויקט לפי תמ״א 38, במקומות אחרים יש לפעול לפי תוכנית עירונית חדשה, ובחלק מהערים עדיף לשקול קידום פרויקט רחב יותר של פינוי-בינוי.

לכן חשוב לקבל מידע מקצועי עדכני לפני שמתחילים בתהליך.

אם אתם בעלי דירות בבניין ישן ורוצים לבדוק האם ניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם –
מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי ולקבל תמונת מצב עדכנית לגבי הזכויות והאפשרויות באזור שלכם.