חשוב להבין שצו בניין מסוכן והליך פינוי־בינוי הם שני הליכים שונים. עם זאת, במקרים מסוימים הם עשויים להשפיע זה על זה.

מהו צו בניין מסוכן?

צו בניין מסוכן ניתן כאשר גורם מוסמך ברשות המקומית קובע כי קיימים בבניין ליקויים העלולים לסכן את הדיירים, המבקרים או הציבור. הליקויים יכולים להיות קשורים, בין היתר, ליציבות המבנה, לחלקים מתפוררים, למרפסות, לחיפוי הבניין, למעקות או לרכיבים אחרים במבנה. מרבית מהפעמים הצו נשלח לבניין לאחרפנייה של אחד השכנים בתקווה שהעירייה תסייע בשיפוץ. אך כמעט אף פעם אחריות חוזרת לבעלי הדירות- העירייה לא אחראית לתחזוקת הבניין אלא בעלי הדירות.

הצו עשוי לכלול דרישות שונות, בהתאם למצב הבניין ולרמת הסיכון. בין היתר, הרשות יכולה לדרוש ביצוע עבודות לתיקון הליקויים, נקיטת אמצעי בטיחות ואף פינוי של הבניין, כאשר המצב מחייב זאת.

חשוב לקרוא את הצו עצמו ולבדוק מה בדיוק נקבע בו, מי נדרש לבצע את הפעולות ובאיזה לוח זמנים.

האם צו בניין מסוכן אומר שחייבים לעזוב את הדירה?

לא בהכרח, המונח "בניין מסוכן" אינו אומר בכל מקרה שהבניין נאסר למגורים באופן מיידי. המשמעות תלויה בתוכן הצו ובממצאים שעליהם הוא מבוסס. יש להבחין בין צו שמחייב ביצוע עבודות או נקיטת אמצעי בטיחות לבין הוראה המחייבת פינוי של הדירות או חלקים מהבניין.

לכן, במקרה של קבלת צו, יש לבחון את נוסח הצו, את חוות הדעת ההנדסית ואת דרישות הרשות המקומית.

מה הקשר בין צו בניין מסוכן לבין פינוי־בינוי?

כאשר בניין נמצא כבר בתהליך של פינוי־בינוי, בעלי הדירות עשויים להניח שהצו אינו רלוונטי משום שהבניין ממילא מיועד להריסה. זו הנחה שעלולה להיות שגויה.

הליך פינוי־בינוי עשוי להימשך זמן רב, ולעיתים חולפות שנים עד לקבלת היתר בנייה, פינוי הדיירים והריסת הבניין. בינתיים, בעלי הדירות והדיירים עדיין נדרשים להתמודד עם מצב הבניין הקיים ולעיתים אפילו להתמודד עם קנסות בנושא אם לא מטפלים בסוגיה.

לכן, אם מתקבל צו בניין מסוכן לפני השלמת פרויקט פינוי־בינוי, צריך לבחון בנפרד:

• מה מצב הבניין כיום;
• מהן הדרישות שנקבעו בצו;
• האם נדרש פינוי מיידי או חלקי;
• האם נדרשות עבודות חיזוק או תיקון;
• מהו לוח הזמנים הצפוי לפרויקט פינוי־בינוי;
• ומה קובע הסכם הפינוי־בינוי לגבי תחזוקת הבניין, הוצאות חריגות ומצב שבו נדרשת התמודדות עם צו מסוכן.

מי אחראי לטיפול בבניין מסוכן?

האחריות למצבו של בניין משותף מוטלת על בעלי הזכויות בו, בהתאם לדין ולנסיבות המקרה. כאשר מדובר בבית משותף, יש לבחון גם את האחריות המוטלת על נציגות הבית המשותף ואת חלוקת האחריות בין בעלי הדירות. אם קיים יזם במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, אין להסיק באופן אוטומטי שהיזם אחראי לכל ליקוי בבניין הקיים. האחריות תלויה, בין היתר, בהסכם שנחתם בין הצדדים ובשלב שבו נמצא הפרויקט. במקרה שבו הצו התקבל לאחר חתימת הסכם פינוי־בינוי, מומלץ לבדוק את הוראות ההסכם הנוגעות לביטוח, תחזוקה, הוצאות, תיקונים, אחריות הצדדים ופינוי מוקדם.

האם כדאי לבצע תיקונים אם הבניין מיועד להריסה?

זו אחת השאלות המרכזיות במקרים כאלה. מצד אחד, ייתכן שבעלי הדירות אינם מעוניינים להשקיע סכומים משמעותיים בבניין שאמור להיהרס במסגרת פינוי־בינוי. מצד שני, כל עוד הבניין עומד ומשמש למגורים, קיימת חשיבות עליונה לבטיחות הדיירים ולציות לדרישות הרשות.

לכן, אין לקבל החלטה רק על בסיס העובדה שהבניין "מיועד לפינוי־בינוי". יש לבדוק מהן העבודות הנדרשות, מהו אופק הזמן עד להריסה בפועל, האם קיימת חלופה בטיחותית ומה קובע הצו.

במקרים מסוימים ניתן לבחון מול הרשות המקומית פתרון המותאם למצבו של הבניין ולשלב שבו נמצא פרויקט ההתחדשות, אך אין להניח מראש שהרשות תפטור את בעלי הדירות מביצוע עבודות הנדרשות לבטיחות.

מה לגבי היזם של פרויקט הפינוי־בינוי?

קבלת צו בניין מסוכן היא סיבה טובה לעדכן את היזם ולבחון את ההשלכות על הפרויקט.

במקרים שבהם כבר נחתם הסכם פינוי־בינוי, מומלץ לבדוק האם קיימות בו הוראות המתייחסות למצבים שבהם מצבו של הבניין מחייב פעולה דחופה. יש לבחון גם האם קיימות התחייבויות של היזם ביחס לתקופת הביניים, למימון עבודות, לפינוי מוקדם או לדיור חלופי.

חשוב לזכור: עצם קיומו של הסכם פינוי־בינוי אינו אומר בהכרח שהיזם נוטל על עצמו באופן אוטומטי את כל ההוצאות הנוגעות לבניין הקיים.

מה כדאי לעשות לאחר קבלת הצו?

הצעד הראשון הוא לא להתעלם מהצו.

מומלץ לקבל בהקדם את מלוא החומר ההנדסי והמנהלי, להבין מה נקבע בצו ומהם המועדים לביצוע הדרישות, ולבחון את המצב עם אנשי המקצוע המתאימים.

במקביל, אם קיים פרויקט פינוי־בינוי, כדאי לכנס את בעלי הדירות ולבחון את השפעת הצו על הפרויקט ועל ההסכמות הקיימות מול היזם. ככל ואין יזם בתמונה, ניתן לפנות למנהלי הפרויקט אשר ידאגו להכניס נושא זה למכרז היזמים.

ככל לוחות הזמנים מאפשרים זאת ניתן לדרוש מהיזמים המשתתפים במכרז לכסות את עלות התיקונים. 

חשוב במקרה זה להתייחס לשני מישורים מרכזיים:

הבטיחות של הבניין הקיים מצד אחד, וקידום פרויקט ההתחדשות העירונית מצד שני.

העובדה שהבניין מיועד להריסה במסגרת פינוי־בינוי אינה מבטלת כשלעצמה את החובה לטפל בסכנות הקיימות בו. מנגד, לפני שמקבלים החלטה על השקעה משמעותית בתיקונים או על נקיטת צעדים מול היזם, חשוב לבחון את הצו, את המצב ההנדסי, את שלב הפרויקט ואת ההסכמים שנחתמו.

במקרה של צו בניין מסוכן, פעולה מהירה ומסודרת יכולה לסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם וחובותיהם, לצמצם מחלוקות ולפעול במקביל לשמירה על בטיחות הדיירים ולקידום פרויקט הפינוי־בינוי.

הפוסט קבלת צו בניין מסוכן בפינוי־בינוי – מה המשמעות ומה עושים? הופיע לראשונה ב-urbanup.

מיהו "דייר קשיש" לפי החוק?

לעניין פרויקטים של התחדשות עירונית, דייר קשיש מוגדר בדרך כלל כמי שגילו 70 שנים ומעלה במועד החתימה הראשונה על העסקה, ובלבד שהוא מתגורר בדירה נשוא הפרויקט במשך תקופה של לפחות שנתיים טרם מועד החתימה הראשונה בבניין.

הגדרה זו מקנה לדייר זכויות מיוחדות במסגרת ההתקשרות עם היזם.

חובת היזם להציע חלופות לדיור

בהתאם להוראות הדין, היזם מחויב לאפר לדייר קשיש אחד מחמשת החלופות מגורים נוספות מעבר לקבלת דירה חדשה בפרויקט. בין החלופות האפשריות:

• מעבר לדיור מוגן או מוסד מתאים לדיור לגיל השלישי
  
• רכישת דירה חלופית עבור הדייר מחוץ לפרויקט
  
• תשלום תמורה כספית, המאפשרת לדייר לרכוש דירה חלופית בהתאם לשיקול דעתו
• קבלת שתי יחידות דיור קטנות בפרויקט, או
  
• קבלת יחידת דיור קטנה בצירוף תמורה כספית
  

החלופות נועדו לתת מענה למצבים שבהם מעבר לדירה חדשה בפרויקט אינו הפתרון המיטבי עבור הדייר הקשיש.

הבחנה בין קבוצות גיל של דיירים קשישים

הדין והפרקטיקה בתחום ההתחדשות העירונית מבחינים לעיתים בין קבוצות גיל שונות:

דיירים בגיל 70–75
במקרים רבים רשאי היזם להציע לדייר אחת מהחלופות הקבועות בחוק, בהתאם לשיקולים התכנוניים והכלכליים של הפרויקט.

דיירים בגיל 75 ומעלה
קבוצת גיל זו בוחרת את האפשרות העדיפה עליה בסמוך לקבלת צו הפינוי מהדירה החדשה. יש לים לב כי בעקבות היוון הדירה יש ירידה ב% משווי הנכס.

הסדרים אלה נועדו לאפשר לדיירים המבוגרים גמישות רבה יותר בהתאמת הפתרון למצבם האישי והמשפחתי.

סיוע בתקופת המעבר

לצד ההוראות הקבועות בדין, בפרקטיקה מקובל כי יזמים מציעים לדיירים מבוגרים שירותי סיוע בתקופת הפינוי והמעבר, כגון:

• שירותי אריזה ופריקה
  
• הובלה לדירה החלופית
  
• סיוע לוגיסטי בהתארגנות בדירה החדשה
  

אמנם שירותים אלו אינם תמיד חובה חוקית, אך הם הפכו לנוהג מקובל בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית.

התאמות לדיירים עם מוגבלות

במקרים בהם בעל הדירה הוא אדם עם מוגבלות או נכות, נהוג לצרף להסכם ההתקשרות נספח התאמות ייעודי, אשר מסדיר את התאמת הדירה החדשה והשטחים המשותפים לצרכיו של הדייר. התאמות אלו עשויות לכלול, בין היתר:

• פתרונות נגישות בבניין ובשטחים הציבוריים
  
• התאמות תכנוניות בתוך הדירה (כגון פתחים רחבים, מקלחת נגישה וכדומה)
  
• פתרונות ניידות ונגישות בהתאם להוראות הדין ולתקני הנגישות
  

המסגרת המשפטית בתחום ההתחדשות העירונית מעניקה לדיירים קשישים ולבעלי מוגבלויות הגנות ייחודיות, שמטרתן להבטיח כי תהליך ההתחדשות יבוצע תוך התחשבות בצרכים האישיים של אוכלוסיות אלו. שילוב בין הוראות החוק לבין ליווי מקצועי נכון מאפשר לדיירים המבוגרים לעבור את התהליך בביטחון ובוודאות.

הפוסט כיצד החוק מגן על דיירים קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית? הופיע לראשונה ב-urbanup.

ההתחדשות העירונית היא תהליך שבו בעלי דירות יכולים ליהנות מהזדמנויות לשדרוג המגורים, אך עליהם להיות מעורבים ולהתארגן בצורה נכונה כדי למקסם את זכויותיהם. לכל אחד מהמסלולים להתחדשות עירונית יש דרישות שונות לגבי המעורבות של בעלי הזכויות, כך שארגון נכון ומודעות לשלב ההתארגנות הוא קריטי להצלחת הפרויקט.

1. חיזוק או עיבוי (תמ"א 38/1)

במסלול החיזוק, בעלי הזכויות אינם חייבים לעבור תהליך פינוי, כיוון שהבניין נשאר במקומו רק משתדרג. עם זאת, עליהם להיות מעורבים בתהליך האישור של השיפוצים ולקבוע את זכויותיהם בתוספת הדירות (במידה שישנה). בעלי הדירות יכולים לדרוש תנאים טובים יותר כמו תוספות לשטח הדירה הקיימת או זכויות חנייה נוספות. הארגון הראשוני חשוב כדי למנוע עיכובים, במיוחד אם יש התנגדות מצד דיירים לביצוע השיפוצים.

2. הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)

במסלול של הריסה ובנייה מחדש, המעורבות של בעלי הדירות משמעותית יותר, שכן הם נדרשים להסכים לפינוי הדירות שלהם ולחזור למתחם לאחר סיום הבנייה. בעלי הזכויות צריכים להבטיח את זכויותיהם בחוזה עם היזם, ולהתארגן באופן מסודר כדי למנוע עיכובים או בעיות משפטיות. דיירים שלא יסכימו לתנאים המוצעים עשויים להיתקל בקשיים בתהליך, ולכן ארגון נכון ותיאום בין הדיירים הוא קריטי. ההתארגנות כוללת גם החלטה על שאלות כגון גובה הדירות החדשות שיקבלו, האם יהיו דירות בר השגה, ועוד.

3. פינוי-בינוי במסלול מיסוי- יזמי

במסלול פינוי-בינוי יזמי, בעלי הדירות נדרשים להתארגן למען מימוש זכויותיהם בתהליך. לאחר קיום מכרז יזמים, היזם הנבחר מציע תוכנית לעיריה, ולכן חשוב שהדיירים יהיו מאוחדים בהסכמותיהם. בעלי הדירות צריכים להיות מודעים להסכמים עם היזם ולוודא שהזכויות של כל אחד מהם נשמרות, לדוגמה, בהסכמתם לאופי הדירות החדשות, גודלן ומיקומן. תהליך ההתארגנות כולל גם בחירת נציגות דיירים שתנהל את המגעים עם היזם ותעקוב אחרי כל שלב בתהליך.

4. פינוי-בינוי במסלול רשויות

במסלול פינוי-בינוי רשויות, הרשות המקומית (בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) היא שמובילה את התהליך, אך בעלי הדירות נדרשים לארגון משלהם. במסגרת תהליך זה, בעלי הדירות יכולים להתארגן כחלק מקבוצת בעלי זכויות כדי להגיש התנגדויות אם ישנן, למקסם את זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את התמורה המגיעה להם. ההתארגנות כוללת בחירת נציגות דיירים שתייצג את הדיירים מול הרשות המקומית והיזמים. כמו כן, בשלב זה על הדיירים להכיר את התנאים המוצעים להם, כגון הזכות לקבל דירה חדשה, פיצויים, או שדרוג הדירה הקיימת, ולהתעקש על תנאים טובים יותר במידת הצורך.

סיכום

המעורבות של בעלי הזכויות בתהליך ההתחדשות העירונית היא חיונית להצלחת הפרויקט ולמקסום הזכויות שלהם. התארגנות נכונה בין בעלי הדירות, בין אם מדובר בחיזוק, הריסה ובנייה מחדש או פינוי-בינוי, יכולה להבטיח שהדיירים יקבלו את התנאים הטובים ביותר, תוך שמירה על זכויותיהם. ההתארגנות מתחילה בבחירת נציגות דיירים, חתימה על הסכמים עם היזם או הרשות המקומית, וניהול המשא ומתן במהלך כל שלב בפרויקט.

קרדיט עיריית בת ים תוכנית 2050

הפוסט מהם מסלולי התחדשות עירונית ? הופיע לראשונה ב-urbanup.

המטרה שלנו היא אחת:

לאפשר לכם לבחור את היזם הנכון ביותר, בלי להיות כבולים לאף גורם ובלי להסתמך על “ידע מוקדם” – הרצון שלכם יחד עם הניסיון שלנו- בשביל זה אנחנו כאן.

גוף ניטרלי – שקיפות, אמון וחדשנות
אנחנו גוף ניהולי עצמאי שממוקד בדבר אחד בלבד: להוביל עבורכם את הפרויקט הטוב ביותר – ברמה המקצועית, הקהילתית והאישית.
כל פעולה, כל מכרז וכל פגישה מתנהלים בשקיפות מלאה מול בעלי הזכויות.
אנחנו מאמינים שאמון הוא לא סיסמה – הוא יסוד העבודה המשותפת שלנו.
אנחנו מאמצים חשיבה חדשנית ופתרונות מתקדמים, שמאפשרים לנהל כל פרויקט בצורה חכמה, יעילה ומדויקת יותר.
ההצלחה שלכם היא ההצלחה שלנו.

את מי אנחנו מייצגים?
בכל פרויקט יש מנהלת – השאלה למי היא נאמנה.
כשיש מנהלת מטעם בעלי הזכויות, אתם אלה שמובילים.
כאשר מגיעים מאורגנים, מלווים באנשי מקצוע מטעמכם, ויוצאים למכרז יזמים פתוח ושוויוני שבו כך ניתן לבחור את ההצעה המשתלמת והמתאימה ביותר – משפטית, כלכלית ותכנונית.
לעומת זאת, כשאין מנהלת מטעמכם, במקרה כזה, האינטרס של בעלי הזכויות נוטה להישאר מאחור.
מנהלת מטעמכם דואגת שקולכם יישמע, שזכויותיכם ישמרו ושהדרך תהיה ברורה והוגנת – מתחילת הדרך ועד קבלת המפתח.

איך בוחרים את המנהלת הנכונה?
אנחנו מאמינים שמנהלת טובה נמדדת בשלושה דברים: מקצועיות, זמינות ויחסי אנוש.
מאחורי המנהלת שלנו עומדת עדי וינשטיין, מתכננת ערים ובעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית והתמחות בליווי חברתי ותכנון קהילתי.
הגישה פשוטה: להקשיב, להבין ולהיות שם בשביל כל אחד ואחת מכם.
אנחנו נלמד אתכם, את הרצונות, האתגרים והיכולות – ונאמר בכנות מה אפשרי ומה פחות.
עם ניסיון מקצועי, היכרות עמוקה עם הרשויות ויחס אישי בגובה העיניים – נוכל יחד להפוך חזון למקום שנעים לחיות בו.

איך בוחרים את המנהלת הנכונה?

אנחנו מאמינים שמנהלת טובה נמדדת בשלושה דברים: מקצועיות, זמינות ויחסי אנוש.
מאחורי המנהלת שלנו עומדת עדי וינשטיין, מתכננת ערים ובעלת ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית והתמחות בליווי חברתי ותכנון קהילתי.

הגישה פשוטה: להקשיב, להבין ולהיות שם בשביל כל אחד ואחת מכם.
אנחנו נלמד אתכם, את הרצונות, האתגרים והיכולות – ונאמר בכנות מה אפשרי ומה פחות.
עם ניסיון מקצועי, היכרות עמוקה עם הרשויות ויחס אישי בגובה העיניים – נוכל יחד להפוך חזון למקום שנעים לחיות בו.

הפוסט למה חברת ניהול? הופיע לראשונה ב-urbanup.

עד כמה קריטי המארגן בפינוי בינוי? עדי וינשטיין עם כל התשובות

הפוסט עד כמה קריטי המארגן בפינוי בינוי? עדי וינשטיין עם כל התשובות הופיע לראשונה ב-urbanup.